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Le Marché Immobilier De L'Ancien : Que S'Est-Il Passé En 2021 ?

Publié le 04/01/2022
POUR LE MARCHÉ IMMOBILIER DE L’ANCIEN, 2021 EST L’ANNÉE DE TOUS LES RECORDS.

Pour le marché immobilier de l’ancien, 2021 est l’année de tous les records.

Les taux d’emprunt, historiquement bas, sont le carburant du dynamisme du marché :

  • ils solvabilisent une partie des ménages les plus modestes qui passent du « j’aimerais » à « je fais » ;
  • ils encouragent les primo accédants à sauter le pas ;
  • et ils permettent aux secundo accédants de concrétiser leur projet « mieux vivre » rendu impérieux par les confinements. Cela se traduit par la vente de leur bien situé en hyper centre pour un logement plus spacieux -si possible doté d’un espace extérieur (jardin, terrasse, balcon)- dans une agglomération de taille moyenne, afin de gagner en confort et en qualité de vie.

Dans ce contexte, et sous la pression de la demande conjuguée de ces différentes familles d’acquéreurs, le marché enchaîne les records.

Record du nombre de transactions

2021 ne peut pas s’apprécier par rapport à 2020, année amputée de huit semaines de confinement entre mars et mai et de quatre semaines de fermeture des agences immobilières au 4e trimestre.

Mais, comparé à 2019, année historique en nombre de transactions, le nombre de ventes enregistré en 2021 crève le plafond. Il atteint au global près de 1,2 millions de transactions France entière (source : notaires).

Record du prix moyen au m²

Il avait déjà atteint des niveaux historiques l’an passé ; le prix moyen au m² a continué de grimper en 2021 (+7,4% pour les maisons et +5,3% pour les appartements). Il augmente ainsi pour la 6e année consécutive sur le segment des maisons (1952€ le m² en 2015 contre 2355€ le m² en 2021). Il progresse également pour la 7e année consécutive pour les appartements (3328€ le m² en 2014 contre 3878€ le m² cette année).

Record du montant moyen d’une transaction

+7,7% pour les maisons et + 5,6% pour les appartements : déjà au plus haut en 2020, le montant moyen d’une transaction enregistre un nouveau record : 267 524€ pour les maisons et 227 897€ en moyenne pour les appartements.

Record des quotités et des durées de crédit

Pour financer leurs acquisitions, les ménages exploitent au maximum tous les leviers du crédit.
La durée moyenne d’emprunt atteint des plus hauts 
(21,1 ans contre 21 ans en 2020). Le constat est identique pour la quotité de financement obtenue par emprunt (81,8% contre 80,5% en 2020).

Record des transactions réalisées au titre d’investissement

La proportion des acquisitions destinées à l’investissement locatif ne cesse de croître depuis 2014 : leur part était de 17,4% à l’époque, elle représente désormais 30,2% des transactions en France (+2,7% en 2021). Il s’agit d’un nouveau record pour la 4e année consécutive.

Dans un contexte global d’incertitude sur les retraites et de manque de visibilité sur l’avenir, les Français voient dans la pierre une valeur refuge qu’ils consacrent, quand les placements boursiers peinent à rassurer compte-tenu de leur instabilité.

Mieux qu’un lingot d’or, les investisseurs ne s’y trompent pas : l’immobilier est le seul placement que l’on achète à crédit et qui peut en partie s’autofinancer par les loyers générés.

61,7% des acquisitions sont réalisées dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, une part qui décroît au profit des résidences secondaires : c’est l’appel de la chlorophylle ou des embruns iodés ! Leur part progresse de +6,1% pour représenter 7% des transactions nationales.

 

QUE S'EST-IL PASSÉ DANS LES PAYS DE LA LOIRE EN 2021 ?

Maisons

Dans les Pays-de-la-Loire, le prix moyen au m² pour les maisons est de 2 382 € (+7,6 % sur un an).
Le montant moyen d'acquisition pour les maisons est de 258 890 €.
La superficie moyenne des maisons achetées est de 110,1 m².

Appartements

Dans les Pays-de-la-Loire, le prix moyen au m² pour les appartements est de 2 888 €  (+13,9 % sur un an).
Le montant moyen d'acquisition pour les appartements est de 159 243 €.
La superficie moyenne des appartements achetés est de 51,1 m².

 

 

CONCLUSION & PERSPECTIVES

2021 a bien enregistré une succession de records MAIS :

le niveau atteint par les prix commence à désolvabiliser les ménages aux revenus les plus faibles et les catégories les plus jeunes. Ils n’ont plus d’autres choix, pour continuer à acheter, que de diminuer les surfaces acquises ou de s’éloigner des zones urbaines.

Le marché immobilier de l’ancien demeurera cependant porteur tant que les taux d’intérêt resteront bas, mais automatiquement toute hausse des taux d’emprunt viendra effranger la demande solvable.

Parallèlement, il faut être attentif aux investisseurs. Représentant actuellement 30,2% des transactions en France, ils risquent de se détourner du marché compte-tenu des nouvelles dispositions liées au DPE. Avec le changement de mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant de biens est désormais considéré comme très énergivore. Or, l’interdiction de les louer à terme (2025) risque d’écarter les investisseurs de ce type de biens et d’entraîner une pénurie de logements à louer sur le marché dont les premières victimes seront les locataires, particulièrement les plus modestes.

 

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